オフィス原状回復における通常損耗の扱いを解説

オフィスと住宅では、退去の際に求められることが違います。住宅の場合は、通常損耗の場合は原状回復義務はありません。
しかし、オフィスの場合には通常損耗であっても、原状回復の義務が発生することがあります。
オフィスと住宅で違いがあるため、通常損耗をめぐる原状回復トラブルは生じがちです。

経年劣化(通常損耗)とはなにかという点から、原状回復の範囲に至るまでご紹介します。
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通常損耗とはなにか?

通常損耗とは、「通常」に使用している範囲で起こりうる消耗のことです。
オフィスや住居は故意に汚したり、大きな衝撃を与えたりしなくても、自然と汚れや傷がつくことはあります。それを通常損耗といいます。

経年劣化は専門用語では「通常損耗」とも呼ばれています。退去の際の契約書などにも出てくるワードですので、覚えておくと便利かもしれません。

経年劣化(通常損耗)の例

  • デスクやコピー機の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
  • テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気焼け)
  • 日照など自然現象によるカーペットフローリングの変色
  • 下地ボードの張り替えが不要な程度の画鋲の穴
  • エアコンなど設備機器の取替え(耐用年限到来のもの)

一方、経年劣化(通常損耗)と区別して「賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするものや、時間が経過しても通常の使用では発生しない傷やヨゴレ」のことを「特別損耗」と呼びます。
これは、「通常は起こり得ない」消耗と定義づけることができます。
たとえば、ペットが床や壁を傷つけてしまった痕。また、故意に汚したり、壊したりしたものなどです。タバコを吸う場合には、煙による黄ばみなども含まれます。

特別損耗の例

  • キャスター付きのイスによるフローリングのへこみ
  • 拭き掃除でも除去できない冷蔵庫下のサビ跡
  • 窓の結露を放置して拡大したカビ・シミ・腐食など
  • 重量物をかける為に開けた壁の釘穴、天井に直接付けた照明器具の跡
  • 喫煙で生じたヤニによる壁や天井の黄ばど

オフィスの原状回復の範囲とは

「オフィスの退去時には原状回復義務がある」と理解されることが多いですが、通常損耗の場合にも原状回復工事を負担する必要はあるのでしょうか。
通常損耗に当たるか否かは、ビルオーナーの判断によります。

例えば、人が多く出入りする場所の場合には、床や空調設備、照明などの損耗は予測できます。
人が入る以上、消耗をゼロにしておくことはできないのです。
こうした、オーナーが予測できるものに関しては、通常消耗ととらえられるのが一般的です。

つまり、入居テナント側は通常損耗の修繕を担う必要はないのです。
では、オーナーと原状回復を巡ってもめるのはどういった場合なのでしょうか。

1.オーナーと入居者の意識の隔たりからのトラブル

オーナー側は、特別損耗だと認識しているが、入居テナント側にとっては通常損耗であると感じている場合には、議論が平行線になりがちです。
入居していたテナント側が折れて、修繕費を支払うというケースも少なくないでしょう。

2.入居時に契約書に記載されている場合のトラブル

入居時の契約書に「通常損耗の範囲も原状回復工事に含める」という文言が入れられている場合が存在します。
これは、契約時に、通常損耗もテナント側が補修することを義務付けているものになります。
契約書を交わしたということは、その条件に同意したとみなされますので、通常損耗でも原状回復をしなければなりません。

経年劣化(通常損耗)に関係する裁判事例

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通常損耗についての原状回復については裁判を通して多く争われています。

(平成12年12月27日)東京高裁は、オフィスビルの賃貸借契約で通常損耗の原状回復義務を認めた

この判決をもとに、誤解してオフィス入居者は通常損耗の原状回復義務があると思っている方も多いようです。
しかし、この判決は契約時の書類に、賃借人(オフィス入居者)に経年劣化(通常損耗)の原状回復義務があるという特約を”明確に記載”していため発生しました。
実際、上記判決のような、特約を設けている賃貸人(ビルオーナー)も多いようです。

しかし、そもそも賃料とは賃貸物件の「使用の対価」として支払っているもので、その使用によって経年劣化(通常損耗)が発生することは当然です。
したがって、経年劣化に関しては、賃料の中からまかなわれるべきですが、原状回復費用の額は賃借人(オフィス入居者)の使用方法によっても異なり、また賃借人(オフィス入居者)が入居している期間もまちまちです。
そのため、賃貸人(ビルオーナー)はこれを事前に予測し、適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めて徴収することは困難であるため、このような特約を設けています。

しかし、賃貸契約書に含むべき特約は国土交通省が発行する『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に記載されている以下の3つの条件を満たしていない限り認められません。

賃貸借契約書で特約が認められる条件

  • 第3者が見て暴利的ではないこと
  • 賃借者(オフィス入居者)が、明確な説明を受けてよく理解をしていると認められること
  • 賃借者(オフィス入居者)が、契約書等にサインをしていること

(平成12年12月27日)最高裁は明確がないかぎり経年劣化(通常損耗)に対する原状回復義務は負わない

最高裁において、平成17年12月16日判決された敷金返還請求についての裁判において、明確な特約がない限り、賃借人(オフィス入居者)が経年劣化(通常損耗)の原状回復義務を負うことはないと判決がくだりました。
この判決はオフィスビルの賃貸借契約ではなく、住宅の賃貸借契約のケースですが、判示内容を見る限りオフィスビルについても適用される可能性が高いです。

■裁判要旨
賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負うためには,賃借人が補修費用を負担することになる上記損耗の範囲につき,賃貸借契約書自体に具体的に明記されているか,賃貸人が口頭により説明し,賃借人がその旨を明確に認識して,それを合意の内容としたものと認められるなど,その旨の特約が明確に合意されていることが必要である。

建物賃貸借契約書の原状回復に関する条項には,賃借人が補修費用を負担することになる賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗の範囲が具体的に明記されておらず,同条項において引用する修繕費負担区分表の賃借人が補修費用を負担する補修対象部分の記載は,上記損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえず,賃貸人が行った入居説明会における原状回復に関する説明でも,上記の範囲を明らかにする説明はなかったという事情の下においては,賃借人が上記損耗について原状回復義務を負う旨の特約が成立しているとはいえない。
裁判所より引用(http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=62594

(平成25年3月28日)東京地裁によってオフィスビルであっても明確な場合を除き、原状回復義務はない

こちらの判決によって、さらにオフィスビルの賃貸借契約の場合であっても,明確に経年劣化(通常損耗)までの原状回復を約束していない限りは,その義務はない。と判示しました。

まとめ:通常損耗の原状回復について注意すべきこと

大切なのは、入居時に通常損耗の範囲を確認することです。
そして、通常損耗は原状回復の範囲に含まれるのかを、契約書でチェックしましょう。

退去時の条件は、入居時にすでに決定しています。
そこで定められたことを覆すのはなかなか難しいもの。どんなに気に入った物件であっても、原状回復の条件チェックは不可欠です。

さらに、オーナーのなかには、退去時に原状回復ではなく、設備や機能面でのグレードアップを依頼してくるケースもあります。

入居者側が負担しなければならないのは、あくまで原状回復の範囲のみ。 不必要な工事はかえってトラブルを招く可能性があります。

また、前例を作ってしまうと、「以前の方もそうやっているので」とオーナーが他の顧客に押し付けやすい状況を醸成してしまいます。
正しい範囲内で原状回復をするという点も注意をしておくとよいでしょう。お困りの際は、お気軽にオフィスハンズまでご相談ください。


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