オフィスの原状回復ガイドラインを解説

オフィスには、住宅の原状回復とは異なる原状回復のルールが定められています。
自宅の引越しとは勝手が違うために、トラブルも起こりがち。
オフィスの原状回復とはどういったものなのか、起こりがちなトラブルとはどういったことがあるのか。
ガイドラインや判例を基に確認していきます。

原状回復ガイドライン

原状回復ガイドラインに定められた「オフィスの原状回復」とは

そもそもの原状回復の意味を確認してみましょう。

民法で原状回復は義務として定められている

民法では、「当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う」(民法545条一項)と定められています。
つまり、原状回復とは、借り手が「契約当時の状態まで回復する義務がある」ということを意味します。

しかし、その回復義務の範囲がオフィスと住居使用とでは、異なります。
そのため、自身が引っ越した経験などに則って原状回復をしたが、オフィス退去のルールに則ったものになっていなかったなどの理由でトラブルが起こるのです。

原状回復の対象はどこまで?

オフィスでは、日常業務を使い勝手がいいように手を加えることも少なくないでしょう。
パーティションを入れたり」、「壁紙を明るい色に変更したり」、「カーペットを敷いたり」といった変更はほぼ原状回復の対象となります。
もとの状態に戻して、オーナーや管理会社に引き渡さなければいけないのです。

ポイントは、「新設・増設のものを撤去する」「移設したものは、オフィス入居前の状態に戻す」ということです。

こうしたトラブルを防ぐために、国土交通省が定めた原状回復ガイドラインがあります。
しかし、これはあくまで民間の賃貸住宅を想定した内容となっています。また、法的拘束力もありません。
とはいえ、小規模オフィスの場合には、このガイドラインが非常に重要となります。次項に、その理由を紹介します。

※国土交通省住宅局:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)

オフィスの原状回復において起こりがちなトラブルとは

近年、民間住宅用のマンションの一室を、オフィス使用として借りるケースが増えています。
その際のトラブルが増加していますが、平成17年に東京高等裁判所にて、興味深い判例が出されました。
(出典:小規模事務所の賃貸借において、原状回復費用はガイドラインにそって算定すべきとされた事例

判例内容:マンションをオフィス利用した場合の原状回復費用は?

オフィス用としてマンションの1室を敷金を支払い借り、退去時に敷金の返金を求めました。
しかし、貸し手はオフィス用に契約したものであるから民間住宅用の契約とは異なるため、原状回復を行うべきだ主張。
借り手と貸し手の意見が対立したのです。

平成17年の本事例では、オフィスといってもパソコンやプリンタなどしか設置していないため、一般的な居住用物件と変わりがないと判断され、住居と同じようにガイドラインが適用されるという判決が下されました。

この判例により、小規模オフィスの場合には原状回復義務はガイドラインに則って、原状回復額を算出するということとなったのです。

判例のもつ意味:小規模オフィスの場合はガイドラインが適用する可能性あり

この平成17年の判例から、以下のことが言えるようになりました。

・オフィスとして物件を利用する場合、原状回復はテナント側が負担するものとする
・小規模オフィスの場合は、原状回復費用はガイドラインに沿って算定すべき

つまり、オフィスとして利用していても、小規模オフィスの場合には、一概にオフィス利用としての原状回復を求められないケースも出てきたのです。

原状回復でトラブルにならないために

原状回復でトラブルにならないために、重要なのは、ガイドラインにもある通り、『賃貸借契約の「出口」すなわち退去時の問題と捉えられがちである原状回復の問題を、「入口」すなわち入居時の問題として捉えること』です。
入居時に、どういった契約を結ぶかをきちんと確認して、原状回復のトラブルに巻き込まれないようにしましょう。

原状回復でお困りの際は、オフィスハンズまでお気軽にご相談ください。


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